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Oct 01, 2023

Le buste de logement # 2 a commencé

Le marché du logement aux États-Unis s'est replié et, dans certains grands marchés

Le marché du logement aux États-Unis s'est replié, et dans certains grands marchés de façon très spectaculaire. Les autres marchés sont un peu à la traîne.

C'est comme ça que ça s'est passé lors du dernier Housing Bust, que j'appelle maintenant Housing Bust #1. Pendant Housing Bust #1, Miami, Phoenix, San Diego, Las Vegas, etc. étaient un peu en avance ; d'autres endroits, comme San Francisco, étaient un peu en retrait. En 2007, les habitants de San Francisco pensaient qu'ils seraient épargnés par la crise du logement qu'ils ont vu se dérouler à travers le pays. Et puis il est venu à San Francisco avec une vengeance.

Cette fois-ci, San Francisco et Silicon Valley, et toute la région de la baie de San Francisco, sont au premier plan, avec Boise, Seattle et quelques autres. Dans la région de la baie de San Francisco, au cours des 10 premiers mois de cette crise immobilière, Housing Bust #2, le prix médian des maisons a plongé plus rapidement qu'au cours des 10 premiers mois de Housing Bust #1. C'est ce que nous envisageons. J'entrerai dans les détails dans un instant.

Aux États-Unis, les ventes de maisons ont chuté mois après mois depuis que les taux hypothécaires ont commencé à augmenter il y a un an. En janvier, aux États-Unis, les ventes totales de maisons ont chuté de 37 % par rapport à janvier de l'année dernière. Les ventes ont plongé dans toutes les régions, mais elles ont plongé le plus dans l'Ouest, de 42 % d'une année sur l'autre, et le moins pire, si je peux me permettre, dans le Midwest, de 33 %. Cela se passe partout.

Le prix médian de tous les types de maisons aux États-Unis en janvier a chuté pour le septième mois consécutif, en baisse de plus de 13 % par rapport au sommet de juin. Une partie de la baisse est saisonnière, et d'autres non.

Cette baisse a réduit le gain d'une année à l'autre à seulement 1,3 %. À ce rythme, nous assisterons à une baisse des prix d'une année sur l'autre en février ou en mars, ce qui serait la première baisse des prix d'une année sur l'autre aux États-Unis depuis la crise du logement 1.

Les listes actives ont augmenté de près de 70 % par rapport à il y a un an, bien que, selon les normes historiques, elles soient encore faibles. De nombreux vendeurs sont assis sur leurs propriétés vacantes et les tiennent à l'écart du marché, et les mettent sur le marché de la location ou essaient d'en faire des locations de vacances. Et ils espèrent tous que "cela aussi passera".

"Cela aussi passera" - ce sont les taux hypothécaires. Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans a dépassé 7 % à la fin de l'année dernière, puis en janvier, il a chuté, est descendu jusqu'à 6 %, et l'ensemble de l'industrie poussait un soupir de soulagement. Cela était basé sur de fervents espoirs que l'inflation disparaîtrait, et que la Réserve fédérale réduirait bientôt les taux d'intérêt, et en finirait avec tout ce cauchemar.

Mais début février, on s'est rendu compte que l'inflation ne faisait pas que disparaître. Les données d'inflation de vendredi ont confirmé que l'inflation réaccélère, qu'elle a déjà entamé le processus de réaccélération en décembre. Les prix de certains biens sont en baisse, mais l'inflation des services a atteint son plus haut niveau en quatre décennies. Les services représentent près des deux tiers de ce que les consommateurs dépensent. L'inflation est très difficile à déloger des services. La Réserve fédérale va avoir les mains pleines pour gérer cela – ce qui signifie des taux plus élevés plus longtemps.

Et les taux hypothécaires ont de nouveau bondi et sont revenus vendredi à environ 6,9%, selon la mesure quotidienne de Mortgage News Daily. Juste un cheveu en dessous des 7% magiques.

Et les vendeurs potentiels sont toujours assis sur leurs propriétés vacantes, pensant : et cela aussi passera.

Alors, combien y a-t-il de logements vacants ? Le Bureau du recensement suit cela. Au quatrième trimestre de l'année dernière, il y avait près de 15 millions de logements vacants - donc des maisons unifamiliales, des condos et des appartements locatifs. Cela représente plus de 10 % du parc immobilier total.

En 2022, le nombre total d'unités de logement a augmenté de plus de 1,3 million. Si chaque logement est occupé en moyenne par 2,5 personnes, cela représente 3,3 millions de logements de plus que l'année précédente. La population américaine n'a pas augmenté aussi rapidement en 2022.

Ok, alors voilà maintenant près de 15 millions de logements vacants. Parmi eux, 11 millions étaient vacants toute l'année. Certains des 11 millions étaient en cours de rénovation pour être loués, et d'autres étaient à vendre, et c'est l'inventaire que nous voyons réellement, et il y a d'autres raisons pour lesquelles les maisons étaient vacantes.

Mais 6,6 millions de maisons ont été retenues sur le marché, pour diverses raisons, telles que le fait que les propriétaires ne veulent pas vendre la propriété pour le moment.

Si seulement 10 % de ces 6,6 millions de maisons qui sont retenues sur le marché se présentent sur le marché, cela doublerait le nombre total d'inscriptions actives. Si 20% de ces maisons apparaissent sur le marché, cela déclencherait une énorme surabondance.

C'est l'inventaire de l'ombre. Il peut surgir à tout moment. Et pendant Housing Bust 1, cet inventaire fantôme qui a soudainement émergé a créé la plus grande surabondance de logements de tous les temps.

Puisque la région de la baie de San Francisco est en avance sur le jeu, regardons-la de plus près. C'est un marché avec une population d'un peu moins de 8 millions de personnes. Le prix médian des maisons unifamiliales en janvier a plongé de 35% par rapport au pic fou d'avril de l'année dernière. D'une année sur l'autre, de janvier à janvier, le prix médian a chuté de 17 %. C'est selon la California Association of Realtors.

En dollars, le prix médian a chuté de plus d'un demi-million de dollars par rapport au sommet. C'est beaucoup d'argent qui part en fumée.

Eh bien, ce n'est pas vraiment de l'argent qui est parti en fumée, c'est l'illusion de l'argent qui est parti en fumée.

Les prix avaient grimpé si rapidement pendant l'ère de l'argent libre de la pandémie que cette chute massive n'a même pas ramené le prix à janvier 2020.

Peu de gens ont acheté une maison au cours de ces trois années, et moins encore ont acheté une maison près du sommet. La chute des prix n'a donc pas eu d'impact sur beaucoup de propriétaires, uniquement sur ceux qui ont acheté après la mi-2020. C'est un nombre relativement petit. Les propriétaires qui ont acheté en 2019 et avant, c'est la grande majorité des propriétaires - ils sont toujours au-dessus de l'eau, et beaucoup d'entre eux sont encore assis sur beaucoup de fonds propres.

Mais cette chose va vite maintenant.

Pendant le Housing Bust 1, sur une période de deux ans, le prix médian dans la région de la baie de San Francisco a chuté de 58 %. Maintenant, nous sommes dans 10 mois de crise immobilière 2.

Ainsi, au cours des dix premiers mois de Housing Bust 1 en 2008, le prix médian a chuté de 21 %.

Au cours des dix premiers mois de Housing Bust 2, en 2022 et 2023, le prix médian a chuté de 35 %.

En d'autres termes, le prix médian baisse désormais plus rapidement qu'en 2008.

Certes, les prix médians ne sont pas la mesure la plus fiable. Ils sont très volatils et saisonniers. Et ils peuvent être faussés par un changement dans le mélange. Par exemple, si les riches retirent leurs maisons du marché parce qu'ils peuvent se permettre de les conserver, et que seules des maisons de gamme moyenne à inférieure sont vendues, alors il y a moins de maisons haut de gamme dans le mix des ventes, ce qui fait baisser le prix médian. Cela s'est produit lors de la crise du logement 1 et a contribué à la chute de 58 % du prix des médias.

Il existe d'autres marchés qui connaissent des baisses de prix des maisons similaires à celles de la région de la baie, notamment Boise et Seattle. Mais d'autres marchés ont commencé à baisser.

Dans la Bay Area, les ventes de maisons – donc le nombre de ventes conclues – se sont effondrées de 37 % d'une année sur l'autre, ce qui est juste au-dessus de la moyenne nationale de 34 %. C'est le signe d'un marché gelé.

Les inscriptions actives ont bondi dans la région de la baie et les jours sur le marché ont presque triplé par rapport à il y a un an, pour atteindre 32 jours.

Retirer la maison du marché est maintenant une pratique courante. Ce que beaucoup de vendeurs font maintenant, c'est qu'ils inscrivent la maison à un prix ambitieux, et personne ne se présente. Un mois plus tard, ils le retirent du marché. Un mois plus tard, ils l'inscrivent sur le marché locatif pour voir s'ils peuvent amener quelqu'un à débourser suffisamment de loyer pour couvrir le paiement de l'hypothèque. Et ça ne marche évidemment pas. Alors un mois plus tard, ils l'ont retiré du marché locatif. Et puis un mois plus tard, ils le remettent en vente à un prix inférieur. D'autres essaient d'en faire une location de vacances, mais il y a des tonnes de locations de vacances partout, et il est difficile de faire en sorte que cela fonctionne.

Si les vendeurs réduisent suffisamment le prix, la maison finira par se vendre. Si le prix est correct, tout se vendra. Le prix de compensation est la réalité. Le plus difficile est pour le vendeur d'accepter le prix de compensation, s'il peut réellement se permettre de vendre au prix de compensation.

Certains vendeurs mettent la maison sur le marché dès le début et concluent rapidement une affaire.

Pour les vendeurs, ce n'est pas le moment de tergiverser. S'ils tergiversent, ils vont simplement faire baisser les prix. Ceux qui paniquent en premier, paniquent mieux.

Ce n'est pas comme s'il n'y avait pas de marché et pas d'acheteurs. Il y a un marché et il y a des acheteurs, mais le marché et les acheteurs sont beaucoup plus bas qu'auparavant.

Alors pourquoi tout cela se passe-t-il si vite ?

Ce n'est pas l'économie. Les gens travaillent, leur salaire a augmenté le plus en quatre décennies. Le chômage est toujours proche des plus bas historiques. Les mises à pied réelles et les congédiements involontaires – c'est-à-dire les personnes licenciées – sont proches de leurs plus bas niveaux historiques.

Même pendant la période faste, il y a en moyenne 1,8 million de licenciements et de licenciements chaque mois, et cela fait partie du roulement normal de l'énorme marché du travail. Chaque mois au cours des deux dernières années, y compris à la fin de l'année dernière avec toutes les annonces de licenciements, le nombre total de licenciements et de licenciements réels était inférieur aux creux de Good Times avant la pandémie, ils étaient de 1,5 million par mois ou moins, le plus bas du données remontant à plus de deux décennies.

Le chômage augmente lorsqu'il y a plus de ces licenciements, tandis que les entreprises cessent d'embaucher, et ceux qui ont été licenciés ou licenciés soudainement ne peuvent plus trouver d'emploi. Et ce n'est pas encore arrivé.

Les entreprises ont médiatisé ces annonces de licenciement pendant des mois. Habituellement, le cours de leurs actions saute quand ils le font. Mais ce ne sont que des annonces, pas de véritables licenciements, et ce sont des entreprises mondiales pour leur personnel mondial, et bon nombre de ces licenciements ont lieu dans d'autres pays.

Les licenciements réels sont faciles à vérifier en Californie, car les entreprises de plus de 75 employés doivent les signaler en vertu de la loi sur l'ajustement et la notification de la reconversion des travailleurs.

San Francisco était la plus mal lotie avec des licenciements, en termes de taille du marché du travail. Mais il n'y a eu que 7 000 licenciements au total depuis juillet, malgré tout le battage autour des 5 000 licenciements sur Twitter et des dizaines de milliers de licenciements dans un tas d'autres entreprises qui ont soit leur siège social à San Francisco, soit de grands bureaux à San Francisco.

Et c'était aussi mauvais que ça en Californie. Mais d'autres entreprises embauchent et, dans l'ensemble de la Californie, l'emploi a encore augmenté. Et le taux de chômage est toujours historiquement bas.

En d'autres termes, il n'y a tout simplement pas de hausse du chômage. Le marché du travail reste tendu. Les gens travaillent et ils obtiennent de grosses augmentations de salaire, et beaucoup de ceux qui ont été licenciés trouvent rapidement un nouvel emploi. Et cela devrait être formidable pour le marché du logement.

Mais ce marché du logement n'a pas été déclenché par une flambée du chômage, pas même dans la Bay Area. Le chômage est une chaussure qui pourrait baisser sur ce marché du logement à l'avenir.

Ce qui a fait trébucher le marché du logement jusqu'à présent, c'est le mélange toxique de plusieurs facteurs, notamment :

Les prix des maisons avaient explosé dans la stratosphère à cause des politiques monétaires de la Réserve fédérale - et rien d'autre - à cause des près de 5 000 milliards de dollars qu'elle a imprimés entre mars 2020 et mars 2022, pour réprimer les taux d'intérêt à long terme, y compris les taux hypothécaires, et pour créer le la plus grosse bulle des prix des actifs de tous les temps.

Mais maintenant, tout cela est terminé, maintenant nous avons une inflation galopante, la Fed a relevé ses taux et les augmentera encore, ils dépasseront les 5 %, et la Fed poursuit son resserrement quantitatif, et d'ici la fin février, elle a réduit son solde feuille de plus de 600 milliards de dollars.

La Fed augmente donc ses taux et dénoue son bilan, et les prix des actifs ont baissé, y compris les actions, les obligations, les cryptos et le logement.

Ce que nous voyons, c'est le dénouement de la plus grosse bulle d'actifs de tous les temps, y compris les prix des maisons. Et jusqu'à présent, cela n'a rien à voir avec le chômage ou l'économie globale. Les emplois sont nombreux, les salaires sont en hausse, les consommateurs dépensent, les entreprises dépensent et investissent, les gouvernements dépensent comme s'il n'y avait pas de lendemain.

Cela pourrait changer : le chômage pourrait augmenter et les offres d'emploi pourraient disparaître, et les consommateurs qui ont perdu leur emploi pourraient réduire leurs dépenses, et les gouvernements des États et locaux qui nagent toujours dans l'argent de la pandémie, manqueront de cet argent pandémique, puis ils obligé de réduire ses dépenses. Tout cela est l'autre chaussure qui pourrait encore tomber sur le marché du logement.

Mais il n'a pas encore baissé sur le marché du logement. Jusqu'à présent, le déclin du marché du logement a été entièrement dû à la disparition rapide de l'argent gratuit auquel tout le monde s'était habitué depuis 2008. Housing Bust # 2 peut s'avérer être un voyage qui donne à réfléchir de la décennie de l'argent gratuit à la-la -terre, retour à la normale.

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